Comment remplit-on un contrat de location non meublé ?
La formulation des contrats de location est strictement réglementée. Il doit inclure une information exacte du foyer, de l’identité du propriétaire et du preneur et de la situation financière. Sinon, le contrat sera nul. Il doit être établi en nombreux modèles avec les signatures de toutes les parties concernées.
Mentions obligatoires
A partir de la loi ALUR en 2014, les contrats de location doivent inévitablement inclure les informations suivantes sinon ils seront nuls :
- -Les renseignements sur les parties contractuelles ;
- -l’information sur la demeure en question ;
- -Les conditions financières du bail ;
- -La date et le délai du bail ainsi que ses conditions de reconduction et de résiliation.
Les renseignements sur les parties contractuelles
Au début du contrat, les renseignements sur les parties contractuelles doivent comporter :
- L’identité, l’adresse et les coordonnées du propriétaire ou l’identité ou l’adresse du siège social du gestionnaire désigné par le propriétaire ;
- Identité et coordonnées du
Informations sur la demeure en question
Les contrats de bail de location non meublées doivent inclure toutes les descriptions de la demeure. Il comprend donc :
- Type de la demeure : maisons, appartements, studios ou autres ;
- Adresse exacte de la propriété (y compris le numéro de chambre ainsi que l’étage dans le cas échéant) ;
- Nombre de chambres ;
- Espace d’habitation ;
- Type de bâtiment ainsi que l’année de construction ;
- Tous les aménagements et les dépendances qui seront utilisées pour la partie commune ou privée de la demeure (garages, ascenseurs, terrasses, ).
- Présence d’eau chaude ou non ;
- L’origine et la somme des dépenses des travaux effectués à compter du dernier déménagement du locataire, le cas échéant.
La date et le délai du bail ainsi que ses conditions de reconduction et de résiliation
Le contrat doit mentionner la date d’entrée en vigueur du contrat de location et la date de signature par toutes les parties prenantes.
Il faut aussi spécifier le délai de la location. Sur le plan d’un bail non meublé, il est fixé à trois ans et le bail est implicitement reconduit pour le même délai.
Le contrat doit également préciser le délai de préavis que le preneur doit respecter en cas de résiliation du bail. En principe, ce délai est de 3 mois, mais il peut être réduit à 1 mois en cas d’exception, notamment si la propriété se trouve dans une zone tendue.
Les conditions financières du contrat
- Le tarif du loyer ainsi que ses conditions de révision. En principe, le bien est concerné l’encadrement des loyers dans le cas où il est situé dans le centre de Paris et de Lille. Dans ce cas, le montant du loyer comparatif et du loyer comparatif augmenté doit être mentionné dans le contrat. Ensuite, la somme et la date du dernier loyer payé par le preneur précédent doivent figurer dans le contrat pour éviter les augmentations de loyer excessives ;
- La somme des frais locatifs ;
- Les conditions du règlement de loyer ainsi que les frais, surtout sa date d’acquittement (par exemple chaque fin ou en début du mois) et fréquence ;
- Le montant de la caution payée par le preneur. En générale, ce montant ne doit pas dépasser le frais d’un mois de loyers hors taxe sur le plan d’un bail de location non meublé ;
- Le montant des honoraires, lorsque la gestion de la location est confiée à un tiers mandaté par le propriétaire, généralement une agence immobilière. Ces frais d’agence sont plafonnés depuis la loi Alur et dépendent de la zone dans laquelle se situe le logement.
- La somme des honoraires lors de la sous-traitance de la gestion locative à un tiers désigné par le bailleur, principalement une société immobilière. Ces charges d’agence sont limitées à partir de la loi Alur et repose sur la localisation du bien.
Les annexes à joindre au contrat
Quelques dossiers liés à la propriété et à la copropriété doivent forcément être inclus dans le contrat de location comme annexe :
- Un abrégé sur les droits et devoirs des preneurs et des propriétaires ;
- Les règles de copropriété ;
- Un document de diagnostic technique figuré dans le livret numérique de l’appartement qui permet faire un suivi de l’état général des Cela inclut les diagnostics de performance énergétique (DPE), les diagnostics de l’état du gaz et de l’électricité (si les bâtiments sont construits avant 1975 ou après le 1er janvier 2018), les états de risque naturel, y compris l’énoncé des risques miniers et technologiques (ERMNT). Déclaration sur les zones, le risque d’une explosion au plomb (cela concerne les propriétés construites avant 1949) et le diagnostic amiante.
- Un catalogue d’appareils donnant accès aux technologies de l’information et de la communication (fibre optique, TNT, ADSL ou autres).
- Une caution solidaire à chaque garant locataire dans le cas où le propriétaire décide de l’utiliser afin de se préserver contre des créances éventuellement impayées.
Annexes non obligatoires
Il existe d’autres annexes qui ne sont pas obligatoires mais très encouragés pour protéger le propriétaire et le preneur. Ils s’agissent de :
- Un état des lieux qui décrit la propriété, ses équipements et l’état d’usure à l’entrée du preneur dans la demeure.
- Une grille de déchéance (si les deux côtés décident de le recouvrir pour distinguer la détérioration et déchéance sans conflit).
Les clauses supplémentaires
En règle générale, les clauses supplémentaires sont facultatives et seront ajoutées dans le contrat si le propriétaire le souhaite.
Cependant, il faut se conformer à la réglementation applicable. Un contrat de location est principalement complété par trois clauses supplémentaires par le propriétaire :
- Une clause résolutoire qui permet au bailleur de résilier unilatéralement le contrat. Cela peut se faire en cas de nuisances sonores, de non-paiement du dépôt de la caution par les locataires, ou de perte d’assurance habitation. Toutefois, cette clause doit mentionner tous les motifs possibles de résiliation du bail ;
- Une clause d’ajustement annuel du loyer. Si cette clause est incluse dans le contrat de location, le propriétaire a le droit de modifier le loyer chaque année à la date anniversaire du bail. Toutefois, l’augmentation du loyer ne doit pas excéder l’augmentation de l’indice de référence des loyers (IRL) durant l’année passée ;
- Une clause solidaire pour limiter le risque de non-paiement du propriétaire : chaque preneur et leur garant sont solidairement responsables du règlement du loyer ainsi que les frais locatifs.
