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La société civile immobilière (SCI) est une forme de société permettant de gérer, investir ou transmettre un patrimoine immobilier. Elle peut également être créée au sein d’une même famille (SCI familiale).
Son organisation et son fonctionnement sont décrits dans les statuts de la SCI qui sont la base de la fondation de la société.
De bons statuts seront des statuts qui seront adaptés à votre entreprise et qui anticipent les évolutions souhaitées : il faut donc prendre le temps de bien comprendre les enjeux de cette rédaction !
Léonard vous propose une fiche pratique pour bien comprendre quelles sont les règles relatives à la rédaction des statuts d’une SCI et comment les adapter aux besoins de votre société.
L’objet social d’une société représente le type d’activité que la société exerce. La SCI a pour particularité d’exercer une activité civile dans l’objet d’acquérir et de détenir un ou plusieurs bien immobiliers. Son activité est donc limitée à la gestion d’un patrimoine immobilier.
La SCI doit être constituée d’au moins deux personnes sans qu’un nombre maximum ne soit imposé. Les associés détiennent des parts sociales à proportion des apports qu’il effectue (en nature, en industrie ou en numéraire).
Cette société doit, par écrit, définir son fonctionnement et son organisation, ainsi que les modalités des décisions prises par les associés, par le biais des statuts de la SCI.
La SCI, comme les autres formes de société a une durée limitée de 99 ans (qu’il est possible de prolonger) qu’il convient d’inscrire dans les statuts de la société.
La particularité de la SCI tient notamment au fait que cette société est dite transparente, à la différence des sociétés commerciales. Cela signifie que si la société ne peut pas faire face à ses dettes, les créanciers de cette société peuvent poursuivre le règlement de leur créance sur le patrimoine des associés.
La SCI n’est pas limitée quant au nombre de personnes qui la constitue et n’impose pas de conditions de nationalité à l’inverse de certaines sociétés. De la même manière, elle est également ouverte aux mineurs, dès lors que la SCI n’a pas une vocation commerciale.
La SCI est souvent prisée en raison de ses avantages :
À la différence de l’indivision qui peut créer une forme d’inertie, la SCI suit le principe des sociétés quant à la prise de décisions, qui peuvent être adaptées dans les statuts de la SCI.
Aussi, elle oblige, notamment, à partager les bénéfices et les pertes, ce qui permet de répartir les coûts (de gestion, des travaux, etc.) entre les associés à proportion de leurs apports respectifs.
La SCI est également souvent utilisée, notamment dans les familles, car elle permet de faciliter la transmission du patrimoine (SCI familiale).
Ainsi, les parts de la SCI peuvent être cédées de manière successive par les associés (parents – enfants par exemple) tout en bénéficiant d’un abattement fiscal de 100 000 € par enfant pour chaque donation, et ce, tous les 15 ans.
Remarque : la SCI se distingue du régime de l’indivision. L’indivision est créée d’office, lorsque, par exemple, des concubins acquièrent un logement, ou encore lorsque des héritiers vont disposer d’un bien à l’issue d’une succession. Dans l’indivision, les indivisaires détiennent une quote-part sur l’ensemble des biens, alors que les parts sociales du capital d’une SCI se limitent à cette partie de leur droit.
Lorsque la SCI génère des bénéfices, notamment lorsque le bien immobilier est loué, cela engendre des revenus fonciers qui seront soumis à l’impôt sur le revenu de chaque associé qui déclare ce revenu séparément.
Attention : si la SCI loue un bien meublé, elle sera considérée comme exerçant une activité commerciale et seront donc soumise à l’impôt sur les sociétés.
La SCI peut donc permettre de diminuer les impôts sur le revenu des associés, notamment lorsque la société génère des bénéfices, dès lors que ce déficit va diminuer l’imposition globale des revenus.
Les statuts peuvent, au moment de la création de la société, faire le choix d’un capital fixe ou variable.
Alors qu’un capital fixe oblige les associés à se réunir en Assemblée générale pour décider d’une augmentation ou une diminution du capital social de la SCI, le capital variable ne l’impose pas. De plus, la publication dans un journal d’annonce légale n’est pas obligatoire.
La création d’une SCI engendre toutefois des coûts liés à sa création. En effet, il faut réaliser des formalités juridiques et administratives et rédiger des statuts. Lorsque vous faites appel à un professionnel tel qu’un avocat, cela engendre des coûts supplémentaires.
Vous pouvez toutefois faire le choix de rédiger vous-même ces statuts, en utilisant des exemples de statuts SCI gratuits en ligne (statuts SCI PDF). Ces modèles SCI sont toutefois génériques et devront être adaptés aux besoins de votre société.
Les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables du passif social qui est proportionnel aux parts sociales des associés.
En cas de difficulté financière de la SCI, les créanciers peuvent donc se saisir sur le patrimoine personnel des associés si celui de la société est insuffisant.
En tant que société, la SCI oblige également le gérant à présenter chaque année les comptes de la société afin qu’ils soient approuvés par les autres associés, dans un délai maximum de 6 mois après la clôture de l’exercice comptable.
Cette Assemblée générale est assez contraignante et oblige à réaliser des convocations 15 jours avant la date et de respecter l’ordre du jour, puis dressé un procès-verbal.
Pour constituer une SCI, les associés doivent désigner un gérant qui doit prendre part à la gestion courante de la société (administration des biens, réalisation des actes et autres formalités, etc.).
Il faut rédiger des statuts dans lesquels sont indiqués le siège social de la SCI et le gérant de la société. Ensuite, il faut publier un avis de création de la SCI auprès du journal d’annonce légale.
Par la suite, le gérant peut procéder à l’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du greffe du tribunal de commerce territorialement compétent (celui du siège social de la société).
Les associés vont également effectuer des apports permettant de constituer le capital social d’une SCI, qui peuvent être :
C’est la mise à disposition par un associé d’une somme d’argent au profit de la société (par virement, chèque ou en espèces) permettant de constituer le capital social de la société.
Les associés vont transférer des liquidités au moment de la création de la SCI en échange de parts sociales permettant de partager les bénéfices et les pertes et de prendre part aux décisions de la société.
Lorsque la réalisation des apports est effectuée, le gérant de la SCI va déposer les fonds sur un compte bancaire bloqué au nom de la société en formation dans un délai de 8 jours (Caisse des dépôts et consignations ou une banque par exemple).
Il s’agit du transfert de propriété ou de jouissance d’un bien meuble corporel ou incorporel ou d’un bien immobilier. C’est donc, généralement, le principal apport d’une SCI.
La société doit obligatoirement procéder à la publication au service de publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble et nécessite qu’un notaire intervienne pour rédiger l’acte authentique.
C’est une mise à disposition par l’associé de ses connaissances professionnelles, de son savoir-faire ou son expertise (gérance, comptabilité, architecture, etc.). Cet apport ne participe cependant pas à la constitution du capital social, mais attribue des parts sociales.
Il peut donc participer aux décisions (Assemblée générale) et partager les bénéfices et les pertes de la SCI.
Cet apport ne peut pas être, cédé car il est directement lié à l’apporteur.
Bon à savoir : pour déterminer et évaluer la valeur de ces apports, les associés peuvent nommer un commissaire aux apports dont la mission est d’évaluer la valeur des apports, sous sa responsabilité. Cela permet d’éviter une sous-évaluation ou une sur-évaluation.
Le commissaire aux apports va remettre un rapport d’évaluation à la société ainsi qu’au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Lorsque la société est en constitution, ce rapport d’évaluation est annexé aux statuts de la SCI.
Attention : si les associés s’opposent à cette évaluation, ils sont solidairement responsables pendant cinq ans, à l’égard des tiers, de la valeur attribuée à ces apports litigieux.
Remarque : les statuts de la SCI peuvent déterminer les délais et modalités de libération des apports effectués au profit de la SCI.
Les statuts sont les bases de la fondation de la SCI. Il s’agit d’un contrat signé entre les associés qui va organiser le fonctionnement de la société et qui doit être rédigé par écrit.
Si la rédaction de ces statuts est assez libre, il convient cependant d’intégrer certaines mentions obligatoires et d’adapter vos statuts aux besoins de votre SCI.
Il faut à ce titre déterminer les règles relatives aux prises de décisions de la SCI et au droit de vote, de l’étendue du mandat du gérant, d’anticiper les modalités des cessions de parts sociales, ce qui peut parfois nécessiter de prendre conseil auprès d’un avocat.
Remarque : lorsqu’un apport est constitué d’un bien immeuble ou lorsqu’une publicité foncière est nécessaire, il est indispensable de passer devant un notaire qui va rédiger un acte authentique.
La SCI familiale permet aux membres d’une même famille de créer une société (SCI) afin de gérer et d’administrer un bien immeuble. Cette situation permet à chaque membre de devenir associé et de récupérer des parts sociales correspondant à leurs apports respectifs.
Cette SCI familiale est possible pour les membres d’une même famille et alliés jusqu’au 4e degré (arrière-grand-parent, grand-parent, enfants, petits-enfants, oncle et tantes, neveux et nièces et cousins germains).
Cette SCI familiale permet notamment d’échapper à la qualification de bailleur profession lorsque le bien immeuble est mis à la location au profit d’un tiers ou aux associés en SCI. Cette subtilité permet de conclure un bail réduit (de 3 ans et non de 6 ans).
Attention : le caractère familial se perd lorsqu’un associé qui n’est pas membre de la famille entre dans la SCI en devenant associé.
