Droit immobilier

C’est quoi le droit de l’immobilier ?

Droit immobilier : définition

Le droit immobilier correspond à l’ensemble des textes juridiques dont l’objet suppose l’intervention d’un bien immobilier. Le droit opère une classification des biens en deux parties, les biens sont soit meubles (mobile, qui peuvent être déplacés) ou immeuble (fixe).

Les biens sont immeubles par leur nature (fixé au sol) par leur destination (bien qui sera affecté à un immeuble par nature, qui est l’accessoire) ou par l’objet auquel ils s’appliquent (ce sont des biens incorporels dont leurs droits portent sur un immeuble (comme l’usufruit, par exemple).

Droit immobilier : les matières concernées

Le droit immobilier à un champ d’application très large. Il est concerné dès lors qu’un immeuble intervient, qu’il s’agisse d’une vente, d’une location ou encore une donation, et que ce contrat soit à vocation professionnelle ou personnelle.

Le droit immobilier va intervenir lorsqu’un acte juridique (de disposition ou d’administration) intervient sur un bien immobilier. Le plus connu étant le contrat de vente immobilière.

Le droit immobilier comprend notamment :

• Le droit de la construction ;
• Le droit de l’urbanisme ;
• Le droit de la copropriété ;
• Le droit des servitudes légales et conventionnelles ;
• Le droit de la mitoyenneté ;
• Le droit public ;
• Le droit de la santé publique (diagnostic PLOMB ou AMIANTE par exemple) ;
• Le droit des associations syndicales ;
• Le droit des obligations (contrats de vente etc) ;
• Le droit commercial (contrat de bail commercial) ;
• Le contrat de prêt immobilier ;
• Le contrat immobilier exclusif
• Le contrat immobilier location
• Le droit civil (hypothèques, contrat de bail, bail emphytéotique, garantie décennale, etc.).

C’est quoi un contrat de vente immobilière ?

Un contrat de vente immobilière : définition

Le contrat de vente immobilière n’est rien d’autre qu’un contrat de vente classique concernant un bien immeuble. Le contrat de vente se définit comme une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose (le vendeur) et l’autre à la payer (l’acheteur). Il est formé lorsqu’il y a accord sur la chose (le bien) et sur le prix, sous réserve des spécificités (conditions suspensives par exemple).

La spécificité d’un contrat de vente immobilière tient à son formalisme. Effectivement, ce contrat doit être signé sous la forme authentique. Autrement dit, cet acte authentique est signé devant un officier public (un notaire) qui à la compétence et la qualité pour instrumenter (dans le lieu de situation de l’immeuble). L’acte authentique se distingue de l’acte sous seing privé qui est seulement signé par les parties.

Cet acte authentique est nécessairement rédigé par écrit et sera par la suite publié au service de la publicité foncière par le notaire, ce qui assure son opposabilité aux tiers.

Les obligations du vendeur d’un bien immobilier

Le vendeur doit respecter certaines règles, au risque de voir la vente être annulée. Pour ce faire, il faut respecter une obligation d’information, de délivrance et de garantie et des vices cachés. 

• Par obligation d’information, il s’agit de la communication des éléments relatifs aux biens dont il bénéficie, quand bien même ces éléments ne sont pas visibles à première vue. Cette transparence repose donc sur la bonne foi du vendeur. Il peut s’agir par exemple de l’existence d’un bail, de servitude, de l’inondabilité du terrain, du diagnostic d’amiante, etc.

• L’obligation de délivrance conforme, qui oblige à remettre à l’acheteur le bien dans le même état qu’il était au moment de la conclusion de la vente. Cette obligation concerne le bien lui-même et ses accessoires (les servitudes légales ou conventionnelles ou permis de construire, notamment). La vente peut par exemple être annulée si le bien est devenu inaccessible par la suite (suppression d’une tolérance de passage au moment de la conclusion définitive de la vente).

• L’obligation de garantie qui permet d’assurer à l’acheteur une possession paisible de la chose vendue. Par cette garantie contre l’éviction, l’acquéreur s’assure d’une jouissance tranquille et normale des lieux. Enfin, l’acheteur s’oblige également à la garantie des vices cachés. Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Quels sont les différents contrats immobiliers ?

Lorsque quelqu’un achète un logement, il doit procéder généralement à différents contrats, tels que l’acte de vente, la promesse de vente, le compromis de vente, la promesse unilatérale d’achat ou encore un contrat de prêt.

• La promesse unilatérale de vente immobilière est un contrat dans lequel le vendeur est engagé à vendre son bien si et seulement si l’acheteur potentiel lève l’option dans le délai qui lui est laissé pour le faire.

Pendant ce délai laissé à l’acheteur pour se décider, le vendeur s’interdit de vendre à un autre acheteur. Ce document peut être rédigé sous la forme d’un acte authentique (devant un notaire) ou sous seing privé (entre les parties, avec le conseil d’un professionnel par exemple), mais doit comporter des informations sur le bien, le prix et les conditions pour lever l’option.

• Le pacte de préférence est un contrat dans lequel une partie, le promettant (le vendeur potentiel) s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire (l’acheteur potentiel) son bien immobilier dans le cas où le promettant souhaiterait le vendre.