Un bail commercial de 3, 6 ou 9 mois est un bail conclu pour l’exercice d’une activité industrielle, commerciale ou artisanale. Par conséquent, il fait référence là où l’activité a lieu. L’accord traite des normes spécifiques mises en place pour aligner les besoins de sécurité légale des locataires tout en assurant l’obtention de garanties aux bailleurs.
Un bail commercial est un bail d’un établissement où se déroulent des activités commerciales, industrielles ou artisanales. Cet espace sera donc mis à disposition pour tirer profit de fonds commerciaux ou artisanaux. Les parties contractantes sont le propriétaire du siège et le preneur, qui va exploiter le local. Les baux 3 6 9 ont un délai maximal de 9 ans et peuvent être résiliés par le locataire tous les trois ans aux mêmes dates du début du contrat, d’où le nom de bail « 3 6 9 ».
Les baux commerciaux 3 6 9 concernent des immeubles administrativement affectés pour des fins commerciales. Plus précisément, cela signifie que l’utilisation réelle du siège est commerciale et non résidentielle. Le statut du bail commercial 3 6 9 ne s’applique pas si le bail est signé pour un bien d’habitation.
Bon à savoir :
L’administration de la ville où se situe le siège doit reconnaître son affectation. En principe, le statut du bail commercial ne s’applique pas dans le cas où l’exercice d’une affaire commerciale se fait dans une résidence à usage d’habitation.
Pour conclure le contrat de bail commercial, l’immatriculation au répertoire des métiers ou au registre du commerce et des sociétés du preneur est indispensable.
Les parties contractuelles sont libres de définir la forme du contrat (écrit ou non). Cependant, lors de la rédaction du contrat de bail commercial à l’écrit, il est conseillé de se faire accompagner pour éviter les erreurs.
Un modèle de bail commercial 3 6 9 peut aussi être utilisé dans le cas échéant.
Si la rédaction est relativement libre, certaines informations doivent nécessairement se trouver dans votre contrat, telles que :
Un bail commercial 3 6 9 précise les activités exercées dans un établissement commercial : vente de matériel informatique, restauration, etc. Les locataires ne peuvent se livrer à d’autres activités que celles spécifiées dans le contrat de bail.
S’ils veulent opter pour d’autres activités, ils doivent procéder à une demande changement de spécialisation. Le bail commercial peut être totalement dé-spécialisé s’il porte sur une autre activité, ou il peut être partiellement dé-spécialisé si des activités connexes ou complémentaires doivent être ajoutées.
Dans toutes les situations, le preneur doit avoir l’accord du propriétaire pour éviter la résiliation du bail.
En principe, un bail dérogatoire est un bail d’une durée maximum de trois ans. Afin d’obtenir cet accord, il doit en être ainsi convenu entre les deux parties durant le début du contrat.
Dans le cas où les parties contractuelles considèrent que la durée du bail n’est pas satisfaisante, alors elles peuvent conclure un accord à plus long terme. Par exemple, un contrat de bail commercial peut être signé pour 10 ans et plus. Il est aussi important de savoir que les limites du tarif des loyers ne s’appliquent pas aux baux commerciaux de plus de 9 ans.
Les deux parties peuvent librement fixer le tarif du loyer de départ. Cependant, des règles particulières s’appliquent aux majorations de loyer des baux commerciaux si des ajustements de loyer sont effectués pendant la durée du contrat. Par conséquent, le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative et tenir compte du plafond. S’il y a un litige, un juge ou un arbitre déterminera ce montant.
Le droit de prolonger un bail commercial est une mesure d’ordre public, c’est-à-dire que les parties n’ont pas le droit d’y enfreindre en introduisant une disposition contradictoire. Cependant, le bail commercial ne se termine pas par principe à la fin du contrat. Il s’agit ici de reconduction des baux commerciaux.
Cette prolongation tacite donne la possibilité au bail de se poursuivre. Cependant, cela limite par exemple le preneur de son titre de titulaire et peut entraîner des problèmes lors de la transmission du fonds de commerce. À la fin du contrat de location, le propriétaire peut résilier le contrat de location avec ou sans proposition de prolongation du contrat de location.
Bon à savoir :
Dans le cas où le bailleur ne fait pas une proposition de reconduction, il est alors tenu de verser une indemnité d’expulsion au preneur.
Un locataire peut certainement demander une prolongation de bail sans offre du propriétaire. Cette demande est faite par acte d’huissier ou par courrier recommandé. Le propriétaire a trois mois pour donner sa réponse à cette demande. S’il ne répond pas, la prolongation sera considérée comme acceptée.
On peut identifier la fin d’un bail commercial en cas de sa résiliation ou bien à l’arrivée de son terme.
La mise à terme des baux commerciaux se font librement. Le preneur a le droit de céder son droit au bail par ses fonds de commerce ou seul.
Pour la mise à terme du contrat, le preneur de départ est considéré comme le cédant, le nouveau preneur qui reprend le local commercial est considéré comme le cessionnaire et finalement le propriétaire ne change pas. Dans ce cas, le contrat ne sera pas modifié et continuera de fonctionner selon les clauses prévues au départ.
