Preneur : Congé d'un bail commercial ?

Les cas de congé du bail commercial par le locataire

Les locataires ont le droit de prolonger les baux commerciaux. Ainsi, s’il veut s’en passer et souhaite résilier le contrat à la date initialement prévue, il devra en aviser le bailleur, puis la rupture du bail commercial sera donc de plein droit. Tant que les conditions formelles sont remplies les propriétaires ne sont pas tenus de l’accepter.

Entre-temps, le preneur dispose le choix de donner congé à terme de chaque trois ans du bail 3-6-9.

Les baux commerciaux ne peuvent comporter de clauses contraires que si la période du bail excède neuf ans. Les locataires ne sont pas tenus de donner des motifs sur leur expulsion. Seules les conditions formelles doivent être respectées.

Par ailleurs, le congé du preneur des baux commerciaux après neuf ans peut être accordé à n’importe quelle période à l’échéance du trimestre civil lorsque le contrat n’a pas été prolongé. Cependant, la résiliation d’un bail commercial en cas de renouvellement tacite n’a qu’à suivre le délai de congé et les modalités prévues selon la loi.

Finalement, le preneur a le droit de donner congé du bail commercial en dehors des périodes triennales lorsque :

• Il part à la retraite ;
• Il est invalide (en cas d’inactivité) ;
• Il est mort. En ce sens, les ayants-droits ont la possibilité de faire une demande pour résilier le bail commercial. Par contre, cela ne se fait pas de façon automatique.

Dans ces circonstances exceptionnelles, le preneur est tenu de joindre des preuves adéquates pour sa demande de congé.

Les formes à respecter pour le congé du bail commercial par le preneur

Les locataires doivent donner un avis de 6 mois au préalable pour résilier un bail commercial. Cette période est la période minimale requise par la loi, mais les parties ont la possibilité de stipuler une période plus longue dans le contrat de location. Ainsi, sur le plan du terme de trois ans ou du premier terme de neuf ans, le préavis doit être donné au minimum six mois au préalable de la date anniversaire du contrat. A défaut, une période de six mois s’applique à compter de la première remise de la lettre au propriétaire.

En ce qui concerne les formes à respecter, on distingue de nombreuses situations :

• Pour le cas de congé durant les périodes triennales, le preneur peut aviser le propriétaire de son congé par voie d’huissier ou par un courrier recommandé avec avis de réception ;
• Pour le cas d’un congé au terme de la durée du contrat, le preneur est tenu d’aviser son congé uniquement par voie d’huissier ;
• Pour le cas d’un congé à l’issue d’une reconduction tacite ou pour les autres raisons en dehors des durées triennales, alors l’acte extrajudiciaire sera requis.

Plus de détails sur les délais et formes du congé

D’après l’article L145-4, 2° du code de commerce, les locataires ont la possibilité de donner congé à leur bail au bout de chaque période triennale sous réserve d’un préavis de 6 mois ou à la fin du contrat selon l’article L. 145-9 du code de commerce.

• La résiliation par le preneur : Les locataires qui prennent la retraite peuvent résilier leur location à n’importe En d’autres termes, il n’est pas tenu d’attendre l’échéance de chaque période triennale ou la fin de la durée de contrat si le délai d’avis 6 mois au préalable est maintenu.
• Retraite anticipée : Le congé anticipé accordé avec un préavis d’au moins six mois avant la fin de la période triennale entrera en vigueur à la première date suivant le préavis.
• Résiliation anticipée : Le bail ne sera pas résilié si la résiliation est à une date postérieure à la date d’expiration. Par conséquent, le bail se Exemple : La date limite est le 30 mars 2017 et le congé accordé se termine le 30 avril 2017. Le bail continue.

Forme : le preneur a la possibilité de résilier le contrat par voie d’huissier ou par la voie d’un courrier recommandé avec avis de réception. Cependant, si le preneur résilie à la fin de la durée du contrat, il est important de choisir l’acte par voie d’huissier. Cependant, d’après l’article L145-9 du Code de commerce, quelques auteurs considèrent que la possibilité d’envoi d’un courrier recommandé n’existe pas si le preneur donne un préavis en dehors du délai de trois ans, c’est-à-dire à la date d’expiration du contrat.

Cas de résiliation qui prévoie une allocation

Un accord dans le contrat de bail commercial qui prévoyait une allocation avantageuse pour les propriétaires en cas de résiliation d’un bail en cours a été jugée par les juges comme naturellement valide avant la loi Pinel car cette disposition n’était pas encore d’ordre public mais possible sauf convention contraire. À compter d’aujourd’hui, les locataires ont une option de résilier le contrat pour chaque terme de 3 ans. Il est aussi risqué d’offrir une indemnité avantageuse au propriétaire si le locataire donne son congé, notamment si la somme de l’indemnité est de nature à décourager le preneur.

Cas de résiliation par bonne foi

Dans le cas où le congé du preneur est pris de façon illégale, alors il est annulé. Par exemple, dans le cas où le bailleur souhaite éviter les clauses légales au moment de la signature d’un bail et ne veut pas que le bail commercial excède les trois ans : le bailleur décide de faire établir un congé au preneur qui expirera pour les trois premières années de la location. Dans ce cas, ce congé s’annule et n’aura aucun effet.