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Rédiger un contrat de bail commercial peut s’avérer un travail compliqué. C’est pourquoi la majorité des personnes cherchent un modèle pour formaliser leurs contrats. Toutefois, les baux commerciaux sont soumis à certaines réglementations et sont conclus pour une durée au moins 9 ans.
Un bail commercial est tout d’abord un contrat de location d’un immeuble destinée à exercer une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Ce contrat protège en quelque sorte les locataires.
Les locataires ont le droit de renouveler le contrat à la fin du bail. Dans le cas contraire, le bailleur devra payer une pénalité d’éviction.
Il existe trois types de baux commerciaux :
Il n’y a pas d’exigences formelles concernant la rédaction d’un contrat de bail. Mais des simples accords verbaux, bien que valables, comportent toujours des risques (surtout lorsqu’il s’agit d’une question de preuve).
A défaut de formulaire particulier, les baux commerciaux doivent présenter quelques mentions obligatoires :
Toutefois, quand on utilise un modèle de contrat de bail commercial en ligne gratuit, assurez-vous toujours qu’il couvre les éléments mentionnés ci-dessous :
Remarque : les clauses contractuelles doivent mentionner explicitement la répartition des droits, taxes, prélèvements et obligations entre le locataire et le propriétaire. Le locataire n’est pas obligé de verser un dépôt de garantie au propriétaire. De toute façon a pour but d’assurer le propriétaire que la location se déroulera correctement.
Les documents à annexer au contrat de bail commercial sont nombreux :
Il est crucial de mentionner tous les risques naturels et techniques concernant l’endroit. Ces informations sont d’autant plus importantes que les mentions obligatoires (les documents primitifs pour un contrat de bail commercial). Ces documents doivent être annexés au contrat de bail commercial.
L’état des lieux doit être un document à annexer aussi dans le contrat de bail commercial, surtout pour les baux commerciaux contractés après 20 juin 2014. Avant que le locataire occupe le local pour exercer son activité, il doit être au courant concernant l’état des lieux. Et sans état des lieux, on considère que le locataire n’a pas reçu le bien dans les meilleures conditions. Lors de la restitution de l’immeuble ou que le contrat est terminé, le locataire doit établir cet état des lieux.
Le propriétaire peut joindre un DPE (Diagnostic de Performance Energétique) au contrat de bail commercial. En tout cas, c’est un document qui devra être annexé aussi. Cet avis prend tout son sens dans le cadre d’un bail commercial. Ceci n’est généralement requis que pour les baux résidentiels. Ce document est à titre informatif seulement.
L’inventaire du mobilier est obligatoire depuis la loi Pinel de 2014. Ce document doit être rempli lorsque le preneur occupe l’immeuble. Après sa signature, le manifeste d’entrée peut être joint au contrat de location. Sinon, les propriétaires et les locataires doivent en conserver des copies.
Principalement, 9 ans est la durée minimale d’un contrat de bail commercial. Cependant, après trois ans, six ans, et 9 ans les locataires ont le droit de résilier le contrat. Ils doivent juste avertir le propriétaire l’aide d’un préavis de 6 mois. Pour cette raison, les baux commerciaux sont aussi appelés baux « 3 6 9 ».
Concernant le propriétaire, il n’a pas le pouvoir de résilier le contrat avant la durée minimale légale (9 ans). Ce n’est qu’après l’expiration de cette durée qu’il a le droit d’arrêter le contrat. De plus, il doit verser le frais d’expulsion au locataire s’il décide de ne plus continuer le contrat. En général, il relève du pouvoir du tribunal de fixer la valeur monétaire de l’expulsion.
En règle générale, les baux commerciaux durent neuf ans. Il est crucial que les modèles de contrat de location commerciale que vous trouvez incluent ces conditions.
Toutefois, les locataires peuvent résilier les baux commerciaux à des dates précisent, soit 3, 6 et 9 ans.
En revanche, il est possible que le bailleur veuille résilier le contrat de bail prématurément. Dans ce cas, il doit verser au locataire des frais d’éviction. A noter qu’un contrat de bail commercial n’est pas un contrat infini. Il peut être conclu pour une période de neuf ans, même plus que cela.
Il existe deux manières pour enregistrer les baux commerciaux. La première est par acte notarié et la seconde par acte sous seing privé. La deuxième option doit faire un enregistrement auprès d’une administration fiscale. Le propriétaire ou le locataire peut enregistrer l’acte (bien que dans de nombreux cas, c’est au locataire de gérer cette tache).
Quand l’acte est rédigé par un notaire public, il devient authentique et est automatiquement enregistré.
Le contrat de location doit être établi en 3 exemplaires, et signé par chacune des contractants, et adressé par courrier au bureau des impôts du lieu d’implantation de l’entreprise. Après cette transmission, les exemplaires seront renvoyés aux parties après une révision et vérification de l’administration fiscale.
Ce cachet confirme la date précise du bail et le rend opposable à un tiers. Le dossier original du contrat doit être gardé et bien conservé car cela est important surtout pour une question de preuve en cas de litige.
Attention, que l’acte soit enregistré chez un notaire public ou devant une administration fiscale, l’acte est authentique dans les deux cas. Le défaut d’enregistrement de l’acte n’entrainera pas des pénalités aux parties et l’acte ne risque même pas d’être annulé. Mais son enregistrement est fortement encouragé pour des motifs très sérieux.
Le droit d’inscription d’un contrat de bail commercial varie selon les types de bail. Il varie selon qu’il s’agit d’une résidence principale ou d’un bail. L’inscription est gratuite dans le premier cas, où le locataire est affecté uniquement à un logement familial.
Néanmoins, des frais d’inscription s’appliquent dans tous les autres cas. Le montant de ces frais est de 25 EUR et est dû pour les services de l’administration fiscale par le propriétaire et par le locataire.
En règle générale, neuf ans est la durée minimale pour conclure un bail commercial, mais pas indéfiniment. Le contrat peut se prolonger, et le locataire a le droit de prolonger le contrat. Le bailleur doit verser des frais d’évictions au locataire s’il résilie le contrat avant la date d’expiration.
Dans le cas où le locataire souhaite résilier le contrat, il doit aviser le propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception. Cela doit être fait au moins 6 mois avant la fin du bail.
Remarque : Il y a une exception à cette durée de 9 ans. Une période de trois à 6 mois est destinée aux baux commerciaux qui exercent des activités saisonnières. C’est un contrat renouvelable dans les mêmes conditions pour une saison par an. Si tel est le cas, le bailleur peu conclure deux baux commerciaux pour le même immeuble à deux saisons différentes. Les baux commerciaux couverts par des baux saisonniers donnent aux locataires la liberté de ne pas avoir à honorer la résiliation. De plus, il n’y a aucune obligation de prendre des mesures particulières pour donner des vacances à la fin du contrat de location.
