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Toutes les entreprises qui pratiquent des activités commerciales, industrielles et artisanales sont concernées par le bail commercial. Ce dernier leur procure des avantages considérables et régit les relations qu’elles entretiennent avec les propriétaires du local qu’elles utilisent.
Un bail commercial est la location d’un local où se déroulent des activités commerciales, industrielles ou artisanales. L’installation doit être utilisée pour des opérations commerciales. En concluant un contrat de bail commercial, les locataires et les propriétaires bénéficient automatiquement d’un ensemble de règles connues sous le nom de statut de bail commercial.
Remarque : Un bail commercial est un contrat important pour un entrepreneur. Il s’agit d’un engagement à long terme qui fait partie intégrante des activités de l’entreprise. Un bail commercial stipule une relation entre un propriétaire et un locataire.
Les statuts des baux commerciaux sont un ensemble de règles qui s’appliquent automatiquement aux baux commerciaux. Les locataires bénéficient de divers avantages, tels que le droit de renouveler le bail après neuf ans, le paiement de pénalités d’éviction en cas de non-renouvellement ou des ajustements de loyer tous les trois ans ou avec des termes échelonnés.
Le statut de bail commercial s’applique également aux établissements d’enseignement, aux services communautaires contrôlés par le gouvernement, aux entreprises publiques et à certaines coopératives sous certaines conditions. Trois conditions sont requises pour que le statut de bail commercial s’applique à un bail :
Un bail commercial doit avoir une durée minimale de 9 ans. Toutefois, les baux commerciaux à court terme peuvent être approuvés jusqu’à un an.
Pour être soumis au droit du bail commercial, un bail commercial nécessite un terrain ou bien une portion de terrain pouvant être utilisé pour une activité commerciale ou industrielle ou artisanale. Il doit s’agir d’un produit de détail ou d’artisanat touchant directement les masses (les habitants). Le bâtiment doit être utilisé pour cette activité commerciale.
Un bail commercial n’est possible que s’il y a :
Un bail se fait sur un terrain ou un immeuble. Il est important que le locataire a la certitude que le propriétaire (également appelé bailleur) restera en possession du bien locatif durant la durée du contrat sans se déplacer librement.
La conclusion d’un contrat de location commerciale n’est possible que si les locaux sont utilisés à des fins commerciales, c’est-à-dire affectés à pratiquer des activités commerciales, artisanales ou commerciales :
La situation de location commerciale s’applique lorsqu’une transaction a lieu sur la propriété. Un commerçant ou bien une société enregistrée auprès de RCS ou RM doit appartenir les fonds. Les écarts d’acquisition comprennent à la fois des éléments matériels (matériels et outillages, biens) et des éléments immatériels (clientèle, enseignes, noms commerciaux, droits au bail, brevets et autres droits de propriété industrielle).
L’important c’est d’avoir une clientèle spécifique à l’entreprise. Un groupe de clients est constitué des gens qui achètent auprès d’un revendeur à cause de ses compétences, de ses connaissances ou des qualités des produits ou biens qu’il vend. Cependant, les locataires peuvent choisir de gérer leur entreprise par le biais de la location-gérance.
Dans ces conditions, le locataire du bail conserve la liberté de renouveler le bail commercial et le locataire gestionnaire ne bénéficie n’a aucun avantage.
Les fonds doivent être validés : En pratique, périodiquement, conformément à l’objet du bail. L’immeuble ou le terrain doit avoir effectivement été en exploitation au cours des trois années précédant l’expiration ou le renouvellement du bail.
Cette dernière condition est importante pour avoir le droit au renouvellement.
L’inscription est en effet obligatoire si le locataire souhaite :
Les locataires doivent être enregistrés dans toutes les installations, pièces principales ou annexes, où ils exercent des activités. Un seul des deux conjoints sera enregistré si le résident est marié par alliance. Si L’exploitation du fond est sous contrôle locatif, le propriétaire du fonds n’est pas tenu de présenter une preuve d’enregistrement pour bénéficier du statut de bail commercial.
Il n’y a aucune condition de forme pour conclure un contrat de location commerciale. Il est possible de faire verbalement un contrat de location. Une durée minimum de 9 ans s’applique au statut de bail commercial. En pratique, la forme écrite prouve l’existence d’un contrat et expose clairement les obligations qui incombent à chacune des parties.
Faire rédiger un contrat de bail commercial par un avocat ou un notaire n’est pas une obligation. Cependant, comme les baux sont des documents complexes et que, comme les baux commerciaux, ils sont liés au locataire pendant au moins neuf ans, il est courant qu’un avocat ou un notaire prenne le relais et fasse relire le document par un avocat ou un notaire public.
Des informations et des clauses importantes doivent être mentionné dans un contrat de bail commercial, les informations telles que :
Aussi, certains éléments doivent être inclus lors de la conclusion d’un contrat de bail commercial (ceux-ci sont appelés dispositions impératives de la loi sur les baux commerciaux). Les voici :
Une valeur probante considérable est accordée à un contrat de location notarié. Un bail notarié vous permet d’éviter des litiges concernant la date et le contenu du bail. Il est conservé là où vous l’avez signé et vous pouvez en délivrer une copie à tout moment.
Un bail notarié a un caractère exécutoire. Les baux commerciaux sont couverts par des formules exécutoires qui rendent exécutoires les décisions de justice. Ainsi, si un propriétaire constate qu’un locataire est en retard de paiement, il peut s’adresser directement à l’huissier pour confisquer le compte du locataire et percevoir le loyer.
A l’inverse, si un bail commercial est signé avec une signature personnelle, le propriétaire doit d’abord attendre un verdict d’un procès pour pouvoir saisir les biens de son locataire. Pendant ce temps, le locataire pourra vider son compte bancaire avant même que le tribunal décide de quoi que ce soit. L’intervention de conseils juridiques (avocats, avocats, notaires, etc.) donne aux propriétaires et aux locataires une sécurité juridique.
Par conséquent, l’enregistrement du bail commercial n’est pas une obligation pour le locataire ou pour le bailleur. Mais cela est fortement recommandé. Une fois devant le notaire, le bail prend la forme d’un acte authentique et est enregistré automatiquement.
Si les parties ne souhaitent pas recourir à un notaire public, le contrat de location constitue un acte sous seing privé qui peut être enregistré par les parties.
L’inscription confère un droit supérieur aux tiers contractuels de valider le bail. Il est considéré comme « non valable pour les tiers » grâce à un cachet indiquant une date précise. Cette date précise vous donne le droit de prouver la valeur et la conformité de votre bail à la date d’enregistrement.
Grâce à votre statut de locataire, vous devez donc enregistrer un bail commercial. Cela vous permet de faire valoir vos droits si le propriétaire procède à la vente du bien. Le nouveau propriétaire est tenu d’honorer le bail.
Remarque :
A défaut d’enregistrement du bail, le locataire peut être expulsé sauf si le nouveau propriétaire ne prouve pas qu’il était au courant du bail. Notez que vous n’avez aucune autorité pour contrôler le nouveau propriétaire, car les baux verbaux ne peuvent jamais être enregistrés.
L’enregistrement du bail commercial donne donc une date précise, permet effectivement aux tiers de contester et protège les locataires en cas de changement de propriétaire.
Dès lors, il peut être intéressant de faire authentifier ce document sous seing privé par l’administrateur si vous ne souhaitez pas créer de bail commercial devant notaire. D’autant que la procédure reste simple et que le pouvoir protecteur du bail peut être largement élargi.
En parlant des documents à annexer, certains documents et diagnostics sont obligatoires depuis la loi Pinel :
L’inventaire du mobilier est devenu obligatoire depuis la loi Pinel. Avant que le preneur occupe l’immeuble, ce document doit être rempli par celui-ci. Une fois signé, le manifeste d’entrée peut être joint au contrat de location. Sinon, les propriétaires et les locataires doivent en conserver des copies.
Si le bien locatif se trouve dans l’une des zones définies par le décret n° 2005-34 du 15 février 2005 et codifiées à l’article R. 125-23 du code de l’environnement, le propriétaire doit résilier le bail en appliquant l’article L. 125-5 du code de l’environnement, Déclaration des risques naturels et techniques.
Le non-respect de cette obligation, en cas de conflit, pourra entraîner la résiliation du contrat ou le propriétaire verra son loyer diminuer. Le locataire pourra faire une demande adressée au juge.
Conformément aux articles L. 134-1 et suivants et R. 134-1 de la loi sur la construction et l’habitation, un propriétaire d’un immeuble doit joindre un DPE à un bail. Le DPE est obligatoire pour un bail commercial. Ceci n’est généralement requis que pour les baux résidentiels. Ce document est à titre informatif seulement.
