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La création d’une SCI doit se faire en différentes étapes :
En accord avec l’objet de la société, le siège se trouve majoritaire au lieu de l’immeuble géré par la SCI. En cas de gestion d’une pluralité d’immeubles, le siège de la SCI peut également se trouver au domicile d’un des gérants.
Également, et comme les sociétés commerciales, le siège de la société civile immobilière peut être fixé avec une société de domiciliation.
Le siège de la société peut bien entendu faire l’objet d’un transfert en cours de vie sociale.
Pour créer une SCI, il faut minimum deux associés.Attention, il ne faut pas confondre les associés et le gérant de la société : il doit y avoir une pluralité d’associés, mais il ne peut y avoir qu’un seul gérant, associé ou non.
La plupart du temps, la SCI est destinée à gérer le patrimoine personnel familial. Plusieurs membres d’une même famille peuvent donc être associés. Mais la SCI possède d’autres fonctions, et notamment celle de la holding. Une personne morale ou physique peut donc être associé à la SCI.
La constitution de la SCI de revêt pas un formalisme particulier. Il n’y a pas d’exigence de capacité commerciale, et toute forme d’apport est acceptée. Néanmoins, et ce depuis 2002, les SCI ne peuvent plus être occultes : aujourd’hui, les associés doivent apparaître sur l’extrait sur la fiche société, dans un souci de transparence des patrimoines. En revanche, le gérant d’une société associée à la SCI ne doit pas apparaître.
La fonction principale de la SCI est la gestion du patrimoine privé, immobilier et mobilier.
Du point de vue familial, la SCI sera propriétaire de l’immeuble et les membres de la famille disposeront de parts sociales de cette SCI. Par la conversion d’un immeuble en meubles, la gestion sera plus souple, car le transfert entre parents sera plus simple.
Du point de vue des entreprises, l’immeuble ne sera plus à la disposition des créanciers. L’entreprise continuera à utiliser l’immeuble pour son activité, mais elle n’en sera pas propriétaire. Les loyers enrichiront la SCI et seront une charge déductible pour l’entreprise. De plus, l’entreprise a un droit au bail, et dispose donc d’un droit cessible, en cas de soucis financiers.
Il n’y a pas de capital minimum à la constitution d’une SCI. La société peut avoir un capital faible, permettant aux enfants de disposer une part importante de la société. Mais pour compenser cela, les associés pourront apporter de la trésorerie via leurs comptes courants. L’objectif reste donc la gestion familiale de la société.
En cas de décès d’un des associés, les avances faites à la SCI ne seront pas réévaluées : le faible nombre de parts détenues permettra donc de réduire les droits de succession.
Créer une SCI impliquera d’en choisir le régime fiscal sur le formulaire M0.
Le régime de base de la SCI est l’impôt sur le revenu. Chacun des associés devra déclarer les revenus de la SCI dans sa propre déclaration de revenus. Néanmoins, les associés de SCI pourront, au moment où ils créent la SCI ou au cours de son existence, opter pour l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés. Dans un tel cas, la société sera elle-même imposée à son échelle. Les associés ne seront plus directement imposés sur les revenus générés par la SCI.
Concernant la TVA, la SCI pourra être, ou non, soumise à cette taxe selon le choix des associés lorsqu’ils créent la SCI. En cas d’option pour l’assujettissement à la TVA, les associés devront également déterminer le régime applicable aux déclarations (réel simplifié ou réel normal).
Une clause définissant l’objet social d’une SCI peut basiquement être formulée de la manière suivante : « La société a pour objet : L’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autre de tous immeubles et biens immobiliers ; toutes opérations financières, mobilières ou immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet et susceptibles d’en favoriser la réalisation, à condition d’en respecter toutefois le caractère civil.
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